第512章 绝非浮躁之举
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从创业至今的二十来年中，关云天带领昌达集团从最初的红砖烧制，转型到帘子布生产，再到汽车轮胎制造、燃煤发电及炼油石化，其间还配合地方政府的脱贫工程，投资开发了北部山区的农业项目。虽然这些产业都属于传统制造业，但每一步转型都有其必然性，是关云天审时度势，深思熟虑后做出的明智选择，而非这山望着那山高的浮躁之举。
当初烧制红砖当然赚钱，在举国建设的大背景下，更是不缺用户，但那个行业破坏土地资源，随时面临政策性风险，经营一段时间后，为了规避风险，关云天果断做出转产决定，结果在当时的昌达公司转产帘子布不久，红砖行业果然受到了政策限制。
帘子布跟汽车轮胎属于同一产业链的上下游，在帘子布业务做到全国前三的情况下，有了资本和市场资源，关云天自然想到了轮胎业务，因为轮胎制造属于高能耗项目，在发展轮胎项目的同时，配套建设了自备发电厂。此后不久，在金融界朋友的引荐下，介入一家面临困境的地方炼油企业，通过一系列运作，最终将那家石化企业完全控制在昌达集团旗下，并发展壮大了炼油石化业务的规模。
正当昌达集团在传统产业领域做得顺风顺水的时候，一系列安全环保政策的逐渐紧缩，犹如套在企业脖子上的绳索，昌达集团感受到了压力，关云天也锐敏地察觉到了即将发生的改变。
通过冷静分析，关云天认为整个传统产业都存在产能过剩的状况，决策者完全可以利用监管政策趋严的手段，借此机会淘汰过剩产能，逼迫企业主动进行产业升级。也就是说，传统制造业即将面临一场前所未有的政策性风险。
与其将来苦苦挣扎，不如现在未雨绸缪，关云天决定主动出击，先是在帘子布项目经营火红的情况下，将其整体转让出去，然后通过资产重组和借壳上市等举措，将昌达集团的轮胎制造、燃煤发电和炼油石化等几大传统制造业板块推向资本市场，随后采用金蝉脱壳之计，让昌达集团不动声色地摆脱了传统产业。
与此同时，根据发展趋势和有关智囊的建议，关云天决定积极介入高端制造业和房地产开发业务，如今，昌达集团在高端制造业取得了令人瞩目的成就，不仅使“昌达牌”汽车配件享誉全国，而且开发并量产了为新能源汽车配套的性能极佳的高容量蓄电池。
在房地产开发领域，昌达地产公司从县城做起，几乎垄断了富源县的地产业务，随后在华源市，成了当地首屈一指的地产开发公司，即使到省城发展，也是排名前五的地产大鳄。
一路走来，关云天始终是个喜欢思考和善于总结的企业经营者，在对昌达地产公司从业七八年以来所经历的事件进行总结分析以后，他得出自己的结论：
第一，地产开发虽然被定性为国民经济的支柱产业，但也面临着周期性的政策调控风险；
第二，这个行业尽管迄今为止都很火爆，但以长远的观点看问题，在不远的将来，房地产业终将回归平常状态，到那时，能保持一个低速发展就相当不错了，毕竟住房是高价值的耐用消费品；
第三，基于上述两点，关云天认为昌达集团应该将资源全部
用于发展高端制造业和服务业，趁着这次调控周期，他打算撤出地产开发行业，将腾出的资金和资源，用来发展养老服务业和做大做强制药业务。
所以，无论是新的制药项目，还是养老服务业，都已经是昌达集团铁板钉钉的项目，但何时实施或项目进度，则要看昌达地产公司在地产市场的运作情况。
总之，昌达集团离开地产市场之时，就是新的制药项目和养老服务项目实施之日。当然，期间必然有个过程，也许半年，或许一年两年都有可能，无论撤出地产界，还是建设新项目，都不可能一蹴而就。
根据魏处长关于养老事业的调研报告，关云天让集团公司办公室编写了一份“关于在省城兴办十万张床位养老机构的用地规划”的报告，于一个星期后呈送到市建委祁主任面前。
“因为这件事属于典型的民生工程，又不占用市区土地，你可以放心，其用地规划应该可以获批。”老祁让关云天放宽心。
“放心就好。但我事先说明一下，我们打算把整个项目分为若干期工程进行建设，每期工程建一万到两万张床位，请你们在做规划时，予以统筹考虑。”关云天道。
老祁点点头，“是啊，这么大的项目，没有一次性建成的。要不我让规划部门分三处规划，每一处又分为两期工程，总共六期工程，你觉得怎么样？”
“那就是每一处三万多张床位，嗯，这个主意不错。我还在考虑，把十万张床位集中在一起，十万个老人，再加上工作人员，得有十多万人，这么多人聚在一个地方，不要说占地面积太大，要是发生火灾、地震或传染病之类的灾害，安全隐患不容小视，可能有关监管部门也不允许。”关云天道。
“对，分散规划还有利于征地。一百多万平方米建筑，这种用途的房子，估计最多建造六七层，假如百分之六十的建筑容积率，占用的土地接近六百亩，这么大一片土地，即使在城郊，也不好征地。”
老祁这句话，提醒关云天想起了一件事，“祁主任，即使你们完成了规划，我们也不可能完全把地征下来。”
“那是为啥？都规划了，你再不征，我们怎么跟当地解释？”
“你不用解释。你都替我们想到了，这么大的项目，要分六期建设，建设期限起码得五六年。如果全部征下来，后面建设的两宗土地，我们就要多付几年的土地使用费，那笔钱可不少啊！”总投资上百亿的项目，关云天也是精打细算，哪个地方考虑不周，都会给公司带来损失。
“哎哟，我倒把这个因素忽略了。你说的很有道理，这玩意不像搞房地产开发，土地征下来攥在手里可以等着升值，这是用来建设养老机构的土地，早征下来除了多付土地使用费，对你们没有任何好处。不过你觉得怎么办比较好呢？”老祁道。
“该怎么规划还怎么规划，一刻也不要耽误，只不过规划以后对外保密，特别是后面的两宗土地，不要告诉当地人，免得给你们规划部门惹麻烦。”关云天道。
“这倒是个办法，不过......”老祁稍作停顿，“要是到使用时再征，就怕那时的地价上涨，把头几年省下的
钱都搭进去不说，往后也是按那时的地价计算，你们不就吃亏了吗？”
关云天从事了七八年的房地产开发，他对土地政策更为了解，“这个不用担心，工业和服务项目建设用地，跟城市商业用地不同，一般采用租赁形式，就是每亩地一年多少租赁费，租期多少年。就算企业愿意出钱买，以前也许可以，以后是绝不可能了，土地只能租用。”
“即使租用，要是给你涨土地租金呢？”
“土地租金有可能涨，但不是当地村镇说了算，而是县市一级政府，根据本地区社会经济发展状况和物价水平，定期作出调整。在这种情况下，无论先征还是后征的土地，面临的情况都是一样的。”关云天解释道。
“嗯，如果这样的话，那就按你说的，先做规划。”
......
魏处长跟民政部门接触，鉴于昌达集团的养老事业计划过于庞大，对方答应向市府汇报后再给答复。
过了两天，老魏接到民政局那位李姓局长的电话，“魏处长，我们向市府领导汇报了昌达集团的计划。”
“哦，市里什么意见？”老魏急切问道。
“市府专门开会讨论了这件事，会后，我们得到的答复是肯定的，市里欢迎民间资本介入养老事业，领导还希望看到你们这个项目的具体材料。”
“这个好办，过几天我们给你送过去。李局长，既然市里支持昌达集团做这件事，我想请教一下，在项目筹备过程中，我们需要做哪些工作？或者说这件事应该从哪里做起？”
“魏处长，你在发改委管了多年项目，这种事对你还陌生吗？除了我们民政部门是主管单位，其他跟别的项目没啥区别。”
“我知道了，就是说还是要先立项，只不过要在发改部门和民政局同时立项。”
“对了，立项后，民政部门出具一些材料，企业拿着这些材料，去其他职能部门办理相关手续。”
十天以后，老魏带着项目计划任务书和立项报告，再次来到民政局，在一把手老李办公室，她把两份材料呈送到对方面前，“李局，这是立项报告，上次你说市府领导要看项目情况介绍，这是计划任务书，你可以给他们看看这个。”
招呼老魏坐下后，老李随便翻了翻桌上的材料，“没想到这个昌达集团的气魄如此之大，一下子要搞十万张床位的养老机构，真要是做起来，省城的养老问题就基本解决了。魏处，这家企业以前是做什么的？”
“不要说以前，应该说现在是做什么的。顾名思义，昌达集团当然是一家集团公司，主要从事高端制造业和房地产开发，现在，他们打算退出地产开发行业，把这部分资源投向养老事业。”
“哟，他们的老板这是怎么啦？谁都知道搞房地产开发利润高，来钱快，就连大型国企央企都趋之若鹜，养老事业利润微薄，弄不好根本不挣钱，他怎么反其道而行之？”这位民政部门的一把手，都很不理解这种行为。
“理念不同，考虑问题的角度不一样，导致企业老板的经营战略各异，其实这也没什么奇怪的。”
从创业至今的二十来年中，关云天带领昌达集团从最初的红砖烧制，转型到帘子布生产，再到汽车轮胎制造、燃煤发电及炼油石化，其间还配合地方政府的脱贫工程，投资开发了北部山区的农业项目。虽然这些产业都属于传统制造业，但每一步转型都有其必然性，是关云天审时度势，深思熟虑后做出的明智选择，而非这山望着那山高的浮躁之举。
当初烧制红砖当然赚钱，在举国建设的大背景下，更是不缺用户，但那个行业破坏土地资源，随时面临政策性风险，经营一段时间后，为了规避风险，关云天果断做出转产决定，结果在当时的昌达公司转产帘子布不久，红砖行业果然受到了政策限制。
帘子布跟汽车轮胎属于同一产业链的上下游，在帘子布业务做到全国前三的情况下，有了资本和市场资源，关云天自然想到了轮胎业务，因为轮胎制造属于高能耗项目，在发展轮胎项目的同时，配套建设了自备发电厂。此后不久，在金融界朋友的引荐下，介入一家面临困境的地方炼油企业，通过一系列运作，最终将那家石化企业完全控制在昌达集团旗下，并发展壮大了炼油石化业务的规模。
正当昌达集团在传统产业领域做得顺风顺水的时候，一系列安全环保政策的逐渐紧缩，犹如套在企业脖子上的绳索，昌达集团感受到了压力，关云天也锐敏地察觉到了即将发生的改变。
通过冷静分析，关云天认为整个传统产业都存在产能过剩的状况，决策者完全可以利用监管政策趋严的手段，借此机会淘汰过剩产能，逼迫企业主动进行产业升级。也就是说，传统制造业即将面临一场前所未有的政策性风险。
与其将来苦苦挣扎，不如现在未雨绸缪，关云天决定主动出击，先是在帘子布项目经营火红的情况下，将其整体转让出去，然后通过资产重组和借壳上市等举措，将昌达集团的轮胎制造、燃煤发电和炼油石化等几大传统制造业板块推向资本市场，随后采用金蝉脱壳之计，让昌达集团不动声色地摆脱了传统产业。
与此同时，根据发展趋势和有关智囊的建议，关云天决定积极介入高端制造业和房地产开发业务，如今，昌达集团在高端制造业取得了令人瞩目的成就，不仅使“昌达牌”汽车配件享誉全国，而且开发并量产了为新能源汽车配套的性能极佳的高容量蓄电池。
在房地产开发领域，昌达地产公司从县城做起，几乎垄断了富源县的地产业务，随后在华源市，成了当地首屈一指的地产开发公司，即使到省城发展，也是排名前五的地产大鳄。
一路走来，关云天始终是个喜欢思考和善于总结的企业经营者，在对昌达地产公司从业七八年以来所经历的事件进行总结分析以后，他得出自己的结论：
第一，地产开发虽然被定性为国民经济的支柱产业，但也面临着周期性的政策调控风险；
第二，这个行业尽管迄今为止都很火爆，但以长远的观点看问题，在不远的将来，房地产业终将回归平常状态，到那时，能保持一个低速发展就相当不错了，毕竟住房是高价值的耐用消费品；
第三，基于上述两点，关云天认为昌达集团应该将资源全部
用于发展高端制造业和服务业，趁着这次调控周期，他打算撤出地产开发行业，将腾出的资金和资源，用来发展养老服务业和做大做强制药业务。
所以，无论是新的制药项目，还是养老服务业，都已经是昌达集团铁板钉钉的项目，但何时实施或项目进度，则要看昌达地产公司在地产市场的运作情况。
总之，昌达集团离开地产市场之时，就是新的制药项目和养老服务项目实施之日。当然，期间必然有个过程，也许半年，或许一年两年都有可能，无论撤出地产界，还是建设新项目，都不可能一蹴而就。
根据魏处长关于养老事业的调研报告，关云天让集团公司办公室编写了一份“关于在省城兴办十万张床位养老机构的用地规划”的报告，于一个星期后呈送到市建委祁主任面前。
“因为这件事属于典型的民生工程，又不占用市区土地，你可以放心，其用地规划应该可以获批。”老祁让关云天放宽心。
“放心就好。但我事先说明一下，我们打算把整个项目分为若干期工程进行建设，每期工程建一万到两万张床位，请你们在做规划时，予以统筹考虑。”关云天道。
老祁点点头，“是啊，这么大的项目，没有一次性建成的。要不我让规划部门分三处规划，每一处又分为两期工程，总共六期工程，你觉得怎么样？”
“那就是每一处三万多张床位，嗯，这个主意不错。我还在考虑，把十万张床位集中在一起，十万个老人，再加上工作人员，得有十多万人，这么多人聚在一个地方，不要说占地面积太大，要是发生火灾、地震或传染病之类的灾害，安全隐患不容小视，可能有关监管部门也不允许。”关云天道。
“对，分散规划还有利于征地。一百多万平方米建筑，这种用途的房子，估计最多建造六七层，假如百分之六十的建筑容积率，占用的土地接近六百亩，这么大一片土地，即使在城郊，也不好征地。”
老祁这句话，提醒关云天想起了一件事，“祁主任，即使你们完成了规划，我们也不可能完全把地征下来。”
“那是为啥？都规划了，你再不征，我们怎么跟当地解释？”
“你不用解释。你都替我们想到了，这么大的项目，要分六期建设，建设期限起码得五六年。如果全部征下来，后面建设的两宗土地，我们就要多付几年的土地使用费，那笔钱可不少啊！”总投资上百亿的项目，关云天也是精打细算，哪个地方考虑不周，都会给公司带来损失。
“哎哟，我倒把这个因素忽略了。你说的很有道理，这玩意不像搞房地产开发，土地征下来攥在手里可以等着升值，这是用来建设养老机构的土地，早征下来除了多付土地使用费，对你们没有任何好处。不过你觉得怎么办比较好呢？”老祁道。
“该怎么规划还怎么规划，一刻也不要耽误，只不过规划以后对外保密，特别是后面的两宗土地，不要告诉当地人，免得给你们规划部门惹麻烦。”关云天道。
“这倒是个办法，不过......”老祁稍作停顿，“要是到使用时再征，就怕那时的地价上涨，把头几年省下的
钱都搭进去不说，往后也是按那时的地价计算，你们不就吃亏了吗？”
关云天从事了七八年的房地产开发，他对土地政策更为了解，“这个不用担心，工业和服务项目建设用地，跟城市商业用地不同，一般采用租赁形式，就是每亩地一年多少租赁费，租期多少年。就算企业愿意出钱买，以前也许可以，以后是绝不可能了，土地只能租用。”
“即使租用，要是给你涨土地租金呢？”
“土地租金有可能涨，但不是当地村镇说了算，而是县市一级政府，根据本地区社会经济发展状况和物价水平，定期作出调整。在这种情况下，无论先征还是后征的土地，面临的情况都是一样的。”关云天解释道。
“嗯，如果这样的话，那就按你说的，先做规划。”
......
魏处长跟民政部门接触，鉴于昌达集团的养老事业计划过于庞大，对方答应向市府汇报后再给答复。
过了两天，老魏接到民政局那位李姓局长的电话，“魏处长，我们向市府领导汇报了昌达集团的计划。”
“哦，市里什么意见？”老魏急切问道。
“市府专门开会讨论了这件事，会后，我们得到的答复是肯定的，市里欢迎民间资本介入养老事业，领导还希望看到你们这个项目的具体材料。”
“这个好办，过几天我们给你送过去。李局长，既然市里支持昌达集团做这件事，我想请教一下，在项目筹备过程中，我们需要做哪些工作？或者说这件事应该从哪里做起？”
“魏处长，你在发改委管了多年项目，这种事对你还陌生吗？除了我们民政部门是主管单位，其他跟别的项目没啥区别。”
“我知道了，就是说还是要先立项，只不过要在发改部门和民政局同时立项。”
“对了，立项后，民政部门出具一些材料，企业拿着这些材料，去其他职能部门办理相关手续。”
十天以后，老魏带着项目计划任务书和立项报告，再次来到民政局，在一把手老李办公室，她把两份材料呈送到对方面前，“李局，这是立项报告，上次你说市府领导要看项目情况介绍，这是计划任务书，你可以给他们看看这个。”
招呼老魏坐下后，老李随便翻了翻桌上的材料，“没想到这个昌达集团的气魄如此之大，一下子要搞十万张床位的养老机构，真要是做起来，省城的养老问题就基本解决了。魏处，这家企业以前是做什么的？”
“不要说以前，应该说现在是做什么的。顾名思义，昌达集团当然是一家集团公司，主要从事高端制造业和房地产开发，现在，他们打算退出地产开发行业，把这部分资源投向养老事业。”
“哟，他们的老板这是怎么啦？谁都知道搞房地产开发利润高，来钱快，就连大型国企央企都趋之若鹜，养老事业利润微薄，弄不好根本不挣钱，他怎么反其道而行之？”这位民政部门的一把手，都很不理解这种行为。
“理念不同，考虑问题的角度不一样，导致企业老板的经营战略各异，其实这也没什么奇怪的。”