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第6章 万通立场(5)

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    我觉得人有两种活法,一种活法是为别人活,做两件事:第一是做公益,第二是搞政治。富家人搞政治的很多,搞公益的也很多,这都是为别人活。政治是什么?政治是别人的事、公共的事。做公益很辛苦,跑非洲、跑贫困山区;搞政治也很辛苦,从农村开始干起。我有两个好朋友,他们的孩子是哈佛和耶鲁毕业的,一个到湖南的农村当村官去了,准备搞政治,还有一个做公益,在非政府组织里打工。大家会发现,很多富人的小孩儿都是在这两个领域里折腾。还有一种活法是为自己活,发展自己的个人兴趣,比如像张爱玲那样写写小说,骂骂人,耍耍脾气,谈谈恋爱,反正是为自己活。你要为别人活,搞政治和公益,那你就要有一个很高尚的价值观,这个价值观必须和社会未来的发展、社会公众的期待相吻合;你要为自己活,那你就可以使点儿小性子,“小清新”也好,“白富美”也好,想怎么弄就怎么弄。

    总之,在教育孩子方面,我觉得第一要花时间,第二要知道他们今后可能的选择,而不是天天让他们学技能,他们自己也不喜欢啊。另外,我觉得逼着他们做生意也是对他们的一种摧残。为什么?古时候的皇帝三宫六院七十二妃,生那么多孩子,都不一定能选出合适的皇位继承人。你现在只有一个老婆,只能生一个孩子,就算你能多生几个,也不一定能选出特别适合做生意的。偶然性是很大的。我看到现在很多超级“大哥”的小孩儿压力都非常大,因为他们身上背着上百亿的东西,谈恋爱没法儿谈,在企业里做决策也没有自主权,因为老爸还在。我认为这不是教育孩子的最好办法。我不是教育专家,但这些话我会跟我的小孩儿讲。幸运的是,我的小孩儿还算听话,没给我添什么乱。

    提问:假如我手上有1000万元的闲钱,我凭自己的能力找不到什么好的投资途径,只能看哪家银行的理财利息高,就投到哪家银行去。如果您有1000万元,您怎样让钱生出钱来?

    冯仑:每个人的偏好和观念不同,就我个人来说,我比较喜欢风险高的投资。如果我有1000万元,那我可能会给一个特别能创业的人,他可能三年五年就成功了,如果不成功,我就当把这钱扔了,这是我的性格。如果你想非常稳健,看哪家银行的利息高就投哪家,其实不失为一个很好的办法。当然,每个人的偏好不同,你说买不动产是不是一个好办法呢?我认为,从目前来看,在二、三线城市买最优质的物业也算是不错的投资。因为现在一线城市最优质的物业的价格和全球人均GDP在四五万美元的市场相比差距很小,所以投资的空间比较小。但二、三线城市最优质的物业的价格和国际市场相比还有5~8倍的差距,所以还有一些投资空间。当然,一定要买最优质的房,不要买经济适用房,经济适用房虽然也可能涨,但绝不会有太好的前景。这也是中国现阶段可以考虑的一种投资。

    如果是商用物业,我建议大家千万不要买散售的写字楼,因为多业主的物业未来都不值钱,就像一个孩子有五个爹、三个妈,这孩子就不知道怎么弄了。我举一个自己的真实例子。1993年的时候,我和潘石屹做一栋写字楼,当时我是董事长,他是总经理,我们俩配合得很默契。当时那栋写字楼我们散售,平均3000美元/平方米,底下的商铺最高卖到6000美元,平均4000多美元。这在当时的汇率下算卖得很好了。现在怎么样?我告诉大家,现在它每平方米的价格还不如旁边拆迁的土地楼板价高。现在这个地方新拆迁的楼板价是3万元/平方米,我们这栋楼只能卖2.5万元/平方米,这就是散售的结果。相反,我们在北京东边还盖了一栋楼,叫万通中心,这栋楼我们没卖。当时我们这栋楼旁边散售的楼大概是2万元/平方米。现在北京CBD的写字楼租金涨得特别厉害,我们这栋楼如果整体卖的话,至少能卖5万元/平方米。所以,大家如果要投资商业不动产,就不要去买散售的写字楼,肯定是不赚钱的。社区性的商铺我建议也不要买,所谓社区性的商铺,就是新社区稀稀拉拉有些商铺,这也是不赚钱的,但老城区的人口密度很大的社区商铺是有价值的。

    提问:一般的企业接触不到很高级别的政府官员,在和政府打交道时,应该注意些什么?

    冯仑:倪润峰讲过一句话,他说政府关系“离不开、靠不住”,就像“小姐”一样,很多人都被夜总会里的“小姐”害死了,《知音》《家庭》杂志上全是这些故事。那我们该怎么做呢?中国现在中间地带的事的确比较多,我知道香港有些公司让律师设计了很多方法来降低风险。举个例子,假定你做商业地产,搞定某件事可能有500万元的利益,但可能有20万元的成本,说多不多,说少不少。但你老板不想冒着风险给人钱,那样肯定是不好的,所以他们会把这事转换成公司内部的奖励,谁能把这事搞定就奖励谁50万元。某个员工想,20万元进去,50万元出来,我还能挣30万元,可能也就一个月时间,于是他就回家跟老婆说拿20万元出去。老婆问他干吗,他说你甭管了,一个月之后我给你拿50万元回来。老婆一想,这事行啊,就同意了。一个月之后,这事可能就搞定了,但公司永远不知道这事,公司只是针对某些事制定奖励的政策,只是给员工发了50万元奖金而已,该缴税缴税,最后落了450万元。如果你手下的五个员工都是从美国回来的,讲的是经理人文化,都觉得那是公司的事,对奖励无动于衷,那你就只能认了。另外,我知道中纪委对企业和政府打交道有一定的豁免尺度。比如你卖房子打折,千万不要多打,10%以内的折扣算是正常的,超过10%,就算行贿,这是一个规则。所以,我们就把握在10%以内,这样将来查起来就不会有问题,因为市场总得打折,这是可以理解的。

    还有一种情况,两个人在做生意以前就认识了,比如你们俩是发小儿,最后你当官了,他做生意了。他家里有困难,他妈生病住院了,你给了他100万元,这种情况中纪委在办案的时候可以界定为人情关系。第一,你们的关系是在做生意之前建立起的私交;第二,你给他经济利益,但你并没有用公权力帮自己谋私。这最多算是馈赠,是可以理解的。

    我曾在新加坡看到报纸上曝光的一条新闻,说有一个相当于边防武警司令的人,和某家供货公司的女老板发生了不正当的性关系。新加坡的法律是按次数算的,做一次爱判一年刑。这人和这个女老板“车震”一次,在欧洲一次,在某个公寓三次,最后加起来一共判了好几年。而我们是按人头算的,不是按次数算的,这是我们的特点。所以,我们必须搞清楚中纪委是怎样掌握这个尺度的,这样我们才知道哪些事能干,哪些事不能干,这很重要。

    提问:企业越做越大,要用的人越来越多,现在企业招聘的员工大多是80后,甚至是90后。对于80后、90后的管理,您有没有什么心得?

    冯仑:关于这个问题,有一点非常重要,就是你必须承认你老了。你千万不能用自己的思维去取代别人的想法,你要敢于让年轻人到前台来做事。我们公司比较注重公共关系,注重与人沟通。我们有三个媒体,一个媒体是一个老人办的。这个老人跟我一样,从进公司起就没变过工作岗位。我从进公司起就当董事长,他从进公司起就办一本内部传播的小杂志,到现在他已经退休了,我们还让他继续办。当然,他那本杂志越办看的人越少,现在我们全是给政府寄,政府里年纪大的人在看。另外,我们还找年轻人做了一本电子杂志,叫《风马牛》,现在有iPad版、iPhone(苹果智能手机)版,还有社区,搞得非常活跃,都是这帮小孩儿在折腾。这本电子杂志现在是我们跟客户沟通的最大的平台,每个月有200万人在看。

    所以,我们要改变观念,对80后要重用,要让他们去做未来的事情。创业者最大的悲哀就是总相信自己,看不见自己错误的那一面。我们总是在用自己的观念来框定别人的未来,我们创业者就是这么牛。当你的公司发展到一定阶段的时候,就像王石讲的那样,你要放手,要让大家看不见你,要让后来的人能真正成为公司的主体。所以,80后应该成为公司的主体,你应该放手让他们去干。凡是规范的、专业的、公开的事情,80后都能做,比如生产、研发、市场、客户等。但那些不规范的、看不清的事情,他们现在还需要历练,这些事就由你这个“老江湖”去安排、去做。最重要的是你要支持他们,他们就是未来。对我们这些企业的创办者来说,最重要的不是开始,而是逐步地结束自己的故事。在吴晓波写的《激荡三十年》里,再牛的时代、再牛的人,他们的故事也不可能从第一页写到最后一页。中国的个体户时代是很有影响的,但那个时代两三页就写完了;我们这些当年在海南做房地产的人,也只写了寥寥几页。所以,你要知道,你这一页是会被翻过去的,而别人会在下一页出现,下一页写的就是80后。

    提问:什么样的税率适用于商用地产,什么样的税率适合住宅地产?税率高,会对房价产生什么样的影响?

    冯仑:税率的计算很专业,我没有专门研究过这个问题。总体来看,现在有两种观点,一种是根据原值来收,就是购买价值,还有一种观点是根据评估价值。现在的税率很低,不到1%。我认为今后商用地产的税率不会超过3%,住宅地产的税率应该在1%以下。因为房产税年年收、天天收,量特别大,所以税很少,而且面积越大,税越少。但遗产税可能很高,因为富豪不是天天一批一批死的,如果天天死很多,还收那么多税,那就要造反了。目前全世界的房产税都非常低,而且面积越大,税率越低。目前看来,房产税对房价的影响不大,在美国和欧洲也是如此,但对持有人的心理影响比较大。比如你有一亿元的房产,即便只收0.1%的税,也有10万元,你还是要交钱的。