350、特别邀请
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关昊开心地笑了，说道：“行啊，我在关总的办公室等你，干粮就别带了，太麻烦，带着嘴来就行了。”
赵刚高兴得应着就挂了电话，他跟郑亮说道：“咱们亲自去请他。”
郑亮搓着大手笑了，说道：“我去合适吗？”
赵刚想了想说道：“也没有什么不合适的，走吧，你开车，别带司机了。”
郑亮说：“我没有带司机。
“好，那我们抓紧，可以跟他多呆一会。”赵刚说着就收拾桌上的东西。
这时小宋过来了，他说：“刘主任给你打电话说是占线，她说让你接小孩，她在外边采访回不来。”
赵刚说道：“给你车钥匙，你负责接，然后送到他姥姥家。我有事要和郑总出去。”说完就给了小宋车钥匙，和郑亮一起走了出去。
在关垚的办公室里，关昊放下赵刚的电话，对夏霁菡说道：“老赵要来，邀请咱们参加郑亮的高尔夫球邀请赛。”
夏霁菡看着他笑笑没说话，关昊又问：“特别强调邀请你去。”
关垚说道：“如果感觉没问题就去吧，散散心，不过只有哥哥一个人陪驾肯定不行，我也一起去。”
关昊说：“你凑什么热闹，陪驾的事你就不用惦记了。”说完就笑了。
关垚说：“这你就不讲究了，过去皇帝和皇后出行，都是前拥后簇的，就你们俩光杆司令没个跑腿的哪儿行啊？”
“跑腿儿也不用你，到别处不敢说，到了督城，有的是跑腿儿的。你还是安心搞你的企业吧。”关昊说。
关垚冲夏霁菡做了鬼脸。
夏霁菡不由的笑了，她也很想回督城看看去，但是她不知道眼下丈夫公开参加督城的活动是否合适，就笑笑没表态，她的意思很明显，服从丈夫的决定。
周月进来了，她的肚子已经很明显了，她笑着跟哥嫂打过招呼后，就要给哥嫂沏水，关垚说道：“小月，你陪小夏参观一下咱们企业环境，我和哥哥说点事。”
夏霁菡还是第一次来关垚的公司，她站起身就跟周月往出走。
关垚拿出一些资料递给哥哥，说道：“这里有两个地块，一个是外环的位置，一个是三线城市也就是塞北，说真的我都看上了，但要是同时进行的话牵扯精力太大不说，跟银行贷款也会困难。”
关昊接过材料看了看，不知为什么，小垚对塞北这么情有独钟。于是就说道：“外环这块肯定没问题，今天是外环，说不定明天就内环了，城市发展的速度这么快，近几年房价只会涨不会落，这个项目要尽快拿下来，你注意，所有的在建项目都必须要在奥运之前完工，而且收回投资。另外记住我的话，奥运前一两年不要搞长线投资，短线投资最好也不要搞。塞北项目没得说，必须放弃，不管他们给了你多大的优惠，都要放弃。这个不用讨论。”
“哥，几乎是白给？”
“那也不行，就是白给，你建设是需要投入的，但是回报呢？我知道京城房地产市场竞争太过激烈，你想到塞北抓住先机，你这个想法很好。道理不用我讲，你自己可以算一笔账，假如你前几年在那里投资了，到现在是亏是盈你心里应该有数了吧？即便是盈利的话，你资金的回报率如何？再有，那里牵扯了你的资金，这里就会分散你的资金实力，这个道理简而易懂。塞北，你可以一直关注，但就目前看，还远没到应该投资的地步。”
关垚给哥哥接了一杯纯水，放到了哥哥面前，哥哥又说道：“小垚，我不知道你最近关注没关注美国的金融政策。”
关垚知道哥哥是经济金融硕士，对国内外金融政策很有研究，在哥哥面前他不敢不懂装懂，摇摇头说：“知道一点，但没有研究。”
关昊说道：“你看上的地块肯定没什么问题，关键是国家未来的调控问题。这个所谓的未来对房地产业来说目前还是有一段距离的，但是搞企业不研究这些就会造成决策失误。今天说到这里我也就跟你谈谈我的想法，，我对未来充满了忧虑。公司在海外的IT市场怎么样？”
关垚说：“不错呀？你那个同学建议在德克萨斯州和芝加哥再建两个工厂，这个事我早就想跟你商量，小夏出了这事后我怕你烦，就没来得及说。”
关昊皱起眉头，问道：“你同意了吗？”
“我口头上同意了，但是我说我在进一步考虑考虑再做最后的决定。”
关昊急忙说道：“小垚，这个决定绝对不行，你如果说服不了他就退股撤资！”他说的非常坚决。
中正集团有两大块内容，一个是海外的IT产业和房地产开发。IT产业又分国内和国外，房地产只限于北京和周边地区，目前还没有向外拓展。
关垚感觉今天哥哥说话比较武断，但是哥哥说话向来都有充分的理论根据和事实根据才这么武断的，他没有问为什么，而是洗耳恭听。
“小垚，我不知道你最近注意没注意美国，据我观察，布什政府连续这么多年的实施零利率的政策，极大的刺激了国内民众的消费欲望，从政策大环境来看，20世纪90年代以来，随着美国放松金融管制，推行向低收入家庭和少数种族倾斜的住房政策导向，针对分期付款购房的利息支出可免个人所得税的税收政策激励，以及金融产品创新和住宅抵押信贷经营方式等因素的共同作用，美国次级抵押贷款市场迅速兴起，并在2001年以后的低利率环境中急剧膨胀。1994年，次级住房抵押贷款年度发行量不过350亿美元，自2003年以来，这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。你知道这意味着什么？”
他看着关垚。
关垚刚要回答，关昊就说道：“意外着泡沫！意味着有可能出现很强大的金融风险。从再融资和财务杠杆效应来看，由于2001年以后低利率催生了美国房地产繁荣，房价持续走高，房产不断增值，美国人发现，高价变现房产不仅可以还贷，而且还能赚上一笔用于花销。如果安排再融资，贷款利率通常低于消费信贷，而且贷款利息支付还可减免个人所得税。这种生财术，吸引了许多低收入、信用记录差者加入次贷队伍，但其根本目的不在于成为房产的主人，而是希望通过再融资和产权贷款等金融工具得到更多消费信贷，获得更多利息免税优惠。于是，就有了美国老太太和中国老太太的故事。”
他喝了一口水接着说道：“可怕的不是这个，国内许多著名经济学家都在密切关注美国动向，他们都有一个共同的担心，那就是新一轮的金融危机。而真的一旦危机了，为了维持这样一种负债发展模式，美国不惜动用其军事政治工具以及金融战争、金融骗术等各种手段，通过一个又一个题材炒作，将世界各国手中的美元连哄带吓地赶回美国。美国会用透支明天的办法维持着今天的增长。20世纪80年代以来，历次具有世界影响的金融危机，莫不与此有关。即便会爆发危机，美国人也会用国家的信誉来进行一次“敦刻尔克撤退”，有的是办法为自己解套。因为当今世界各国对美元过分依赖，这是事实。 你一定不要认为这只是美国的事，只是你那一点海外市场的事，有可能是全球的事。”
关昊唯恐关垚听不进去这么枯燥的理论，就加重了语气说道：“小公司要想规避这种风险，最行之有效的办法就是加快资金回笼，缩短投入战线，回报周期绝对不能超过四年，记住，四年。这个时间还是从眼下算起，如果不算今年的话就是三年。如果你塞北的项目超过这个时间的话，就不要考虑。当然京城项目没有问题，你图纸只要一出来就有人出钱买楼。我说的三四年时间是指国内，国外这个时间会更短，甚至一到两年。”
关垚认真的听着，不敢插话。这时又听哥哥说：“海外业务不要扩大了，尽可能的收缩，你知道吗，抗风险能力最好的佐证就是没有外债，还要有足够的资金储备。这次专家们预测的这场风险是迟早的事，肯定会来，如果不来那就是上帝真的存在了。为什么我要说三四年的时间，这个时间仅限于我们中国，因为我们不久有个奥运，奥运拉动经济是显而易见的，但是奥运过了呢？恐怕也会有一些泡沫破裂。基于奥运前这三四年的时间，只要是在北京，哪怕周边地带，有地皮你就尽可能的去争取，但是你也要有一个回报期，回报底线必须控制在奥运之前。”
关垚有些紧张了，手心里冒出了汗，就在今天早上，他几乎就要在美国扩大业务的各个董事协议书上签字了。
关昊开心地笑了，说道：“行啊，我在关总的办公室等你，干粮就别带了，太麻烦，带着嘴来就行了。”
赵刚高兴得应着就挂了电话，他跟郑亮说道：“咱们亲自去请他。”
郑亮搓着大手笑了，说道：“我去合适吗？”
赵刚想了想说道：“也没有什么不合适的，走吧，你开车，别带司机了。”
郑亮说：“我没有带司机。
“好，那我们抓紧，可以跟他多呆一会。”赵刚说着就收拾桌上的东西。
这时小宋过来了，他说：“刘主任给你打电话说是占线，她说让你接小孩，她在外边采访回不来。”
赵刚说道：“给你车钥匙，你负责接，然后送到他姥姥家。我有事要和郑总出去。”说完就给了小宋车钥匙，和郑亮一起走了出去。
在关垚的办公室里，关昊放下赵刚的电话，对夏霁菡说道：“老赵要来，邀请咱们参加郑亮的高尔夫球邀请赛。”
夏霁菡看着他笑笑没说话，关昊又问：“特别强调邀请你去。”
关垚说道：“如果感觉没问题就去吧，散散心，不过只有哥哥一个人陪驾肯定不行，我也一起去。”
关昊说：“你凑什么热闹，陪驾的事你就不用惦记了。”说完就笑了。
关垚说：“这你就不讲究了，过去皇帝和皇后出行，都是前拥后簇的，就你们俩光杆司令没个跑腿的哪儿行啊？”
“跑腿儿也不用你，到别处不敢说，到了督城，有的是跑腿儿的。你还是安心搞你的企业吧。”关昊说。
关垚冲夏霁菡做了鬼脸。
夏霁菡不由的笑了，她也很想回督城看看去，但是她不知道眼下丈夫公开参加督城的活动是否合适，就笑笑没表态，她的意思很明显，服从丈夫的决定。
周月进来了，她的肚子已经很明显了，她笑着跟哥嫂打过招呼后，就要给哥嫂沏水，关垚说道：“小月，你陪小夏参观一下咱们企业环境，我和哥哥说点事。”
夏霁菡还是第一次来关垚的公司，她站起身就跟周月往出走。
关垚拿出一些资料递给哥哥，说道：“这里有两个地块，一个是外环的位置，一个是三线城市也就是塞北，说真的我都看上了，但要是同时进行的话牵扯精力太大不说，跟银行贷款也会困难。”
关昊接过材料看了看，不知为什么，小垚对塞北这么情有独钟。于是就说道：“外环这块肯定没问题，今天是外环，说不定明天就内环了，城市发展的速度这么快，近几年房价只会涨不会落，这个项目要尽快拿下来，你注意，所有的在建项目都必须要在奥运之前完工，而且收回投资。另外记住我的话，奥运前一两年不要搞长线投资，短线投资最好也不要搞。塞北项目没得说，必须放弃，不管他们给了你多大的优惠，都要放弃。这个不用讨论。”
“哥，几乎是白给？”
“那也不行，就是白给，你建设是需要投入的，但是回报呢？我知道京城房地产市场竞争太过激烈，你想到塞北抓住先机，你这个想法很好。道理不用我讲，你自己可以算一笔账，假如你前几年在那里投资了，到现在是亏是盈你心里应该有数了吧？即便是盈利的话，你资金的回报率如何？再有，那里牵扯了你的资金，这里就会分散你的资金实力，这个道理简而易懂。塞北，你可以一直关注，但就目前看，还远没到应该投资的地步。”
关垚给哥哥接了一杯纯水，放到了哥哥面前，哥哥又说道：“小垚，我不知道你最近关注没关注美国的金融政策。”
关垚知道哥哥是经济金融硕士，对国内外金融政策很有研究，在哥哥面前他不敢不懂装懂，摇摇头说：“知道一点，但没有研究。”
关昊说道：“你看上的地块肯定没什么问题，关键是国家未来的调控问题。这个所谓的未来对房地产业来说目前还是有一段距离的，但是搞企业不研究这些就会造成决策失误。今天说到这里我也就跟你谈谈我的想法，，我对未来充满了忧虑。公司在海外的IT市场怎么样？”
关垚说：“不错呀？你那个同学建议在德克萨斯州和芝加哥再建两个工厂，这个事我早就想跟你商量，小夏出了这事后我怕你烦，就没来得及说。”
关昊皱起眉头，问道：“你同意了吗？”
“我口头上同意了，但是我说我在进一步考虑考虑再做最后的决定。”
关昊急忙说道：“小垚，这个决定绝对不行，你如果说服不了他就退股撤资！”他说的非常坚决。
中正集团有两大块内容，一个是海外的IT产业和房地产开发。IT产业又分国内和国外，房地产只限于北京和周边地区，目前还没有向外拓展。
关垚感觉今天哥哥说话比较武断，但是哥哥说话向来都有充分的理论根据和事实根据才这么武断的，他没有问为什么，而是洗耳恭听。
“小垚，我不知道你最近注意没注意美国，据我观察，布什政府连续这么多年的实施零利率的政策，极大的刺激了国内民众的消费欲望，从政策大环境来看，20世纪90年代以来，随着美国放松金融管制，推行向低收入家庭和少数种族倾斜的住房政策导向，针对分期付款购房的利息支出可免个人所得税的税收政策激励，以及金融产品创新和住宅抵押信贷经营方式等因素的共同作用，美国次级抵押贷款市场迅速兴起，并在2001年以后的低利率环境中急剧膨胀。1994年，次级住房抵押贷款年度发行量不过350亿美元，自2003年以来，这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。你知道这意味着什么？”
他看着关垚。
关垚刚要回答，关昊就说道：“意外着泡沫！意味着有可能出现很强大的金融风险。从再融资和财务杠杆效应来看，由于2001年以后低利率催生了美国房地产繁荣，房价持续走高，房产不断增值，美国人发现，高价变现房产不仅可以还贷，而且还能赚上一笔用于花销。如果安排再融资，贷款利率通常低于消费信贷，而且贷款利息支付还可减免个人所得税。这种生财术，吸引了许多低收入、信用记录差者加入次贷队伍，但其根本目的不在于成为房产的主人，而是希望通过再融资和产权贷款等金融工具得到更多消费信贷，获得更多利息免税优惠。于是，就有了美国老太太和中国老太太的故事。”
他喝了一口水接着说道：“可怕的不是这个，国内许多著名经济学家都在密切关注美国动向，他们都有一个共同的担心，那就是新一轮的金融危机。而真的一旦危机了，为了维持这样一种负债发展模式，美国不惜动用其军事政治工具以及金融战争、金融骗术等各种手段，通过一个又一个题材炒作，将世界各国手中的美元连哄带吓地赶回美国。美国会用透支明天的办法维持着今天的增长。20世纪80年代以来，历次具有世界影响的金融危机，莫不与此有关。即便会爆发危机，美国人也会用国家的信誉来进行一次“敦刻尔克撤退”，有的是办法为自己解套。因为当今世界各国对美元过分依赖，这是事实。 你一定不要认为这只是美国的事，只是你那一点海外市场的事，有可能是全球的事。”
关昊唯恐关垚听不进去这么枯燥的理论，就加重了语气说道：“小公司要想规避这种风险，最行之有效的办法就是加快资金回笼，缩短投入战线，回报周期绝对不能超过四年，记住，四年。这个时间还是从眼下算起，如果不算今年的话就是三年。如果你塞北的项目超过这个时间的话，就不要考虑。当然京城项目没有问题，你图纸只要一出来就有人出钱买楼。我说的三四年时间是指国内，国外这个时间会更短，甚至一到两年。”
关垚认真的听着，不敢插话。这时又听哥哥说：“海外业务不要扩大了，尽可能的收缩，你知道吗，抗风险能力最好的佐证就是没有外债，还要有足够的资金储备。这次专家们预测的这场风险是迟早的事，肯定会来，如果不来那就是上帝真的存在了。为什么我要说三四年的时间，这个时间仅限于我们中国，因为我们不久有个奥运，奥运拉动经济是显而易见的，但是奥运过了呢？恐怕也会有一些泡沫破裂。基于奥运前这三四年的时间，只要是在北京，哪怕周边地带，有地皮你就尽可能的去争取，但是你也要有一个回报期，回报底线必须控制在奥运之前。”
关垚有些紧张了，手心里冒出了汗，就在今天早上，他几乎就要在美国扩大业务的各个董事协议书上签字了。