第993章 跻攀绝顶，房地产 （五）
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就在这人还想接着冲李炎呛白几句什么的时候，忽然他手机嘀的一声脆响。
不仅仅是他，很多人的手机前后也发出了“哔呤、叮叮”的声音。
所有人几乎都下意识拿出手机乜了眼屏幕，瞬间大厅里宁静一片，从刚才的喧嚣到现在的死寂。
这种转变让人有种起鸡皮疙瘩的瘆……
所有人的手机上都收到了一条信息，而且恰恰就是李炎刚刚提到的消息：渤海湾地区发布新的房地产市场调控政策。明确规定居民购买住房在取得房产证五年以后，才能上市交易。其中涵盖二手房……
许久之后，周总咽了口唾沫一脸错愕的冲着李炎问道：“你……你是怎么知道这个消息的？难道你有接触通天的本事不成？”
又瘦又矮的赵总同样端起茶杯猛灌了一口之后，冲着李炎看了几眼追问道：“这种消息你是怎么知道的？不可能……怎么可能是这样?”
李炎苦笑着摊摊手，随后从兜里掏出手机晃了晃说道：“我要说是个意外，你们信吗？”
所有人的目光展现出来的都是不信两个字，但是没一个人直接呛声与李炎对质。此刻站在一旁的吴知霖轻轻咳嗽了一声，用恰到所有人都能听见的声音轻声对李炎说道：“你是怎么知道的？大家都在等着你，就不要卖关子了。”
晃动了几下手机，李炎苦笑着说道：“其实，我真的没什么通天的本事。我也不认识上面的高层人物，只不过我有一个喜欢刷新闻的爱好。”说道这里，李炎顿了顿看了众人一眼之后这才继续说道：“今天的房价一天比一天畸形，就连地产大亨们都开始撰文写这种东西了。我看到了，只不过我属于那种极少数幸运的人，我看完之后在点开的时候文章已经被“紧急”的下架了。”
“哦？什么内容，你刚刚说的消息吗？”周总冲李炎追问了一句。
摇了摇头的李炎，感慨道：“是也不是，我看到人家地产大亨说道房地产市场一天比一天畸形，已经违背了市场的常识。在座的诸位都是金融圈子里成名已久的人物了！你们成名股海的时候，我还不过是个学生而已。大家不妨用金融分析的方法分析一下房价一直在高位，成交量惨淡是一种什么状态。”
赵总失语道：“是……是高位缩量横盘?”
“对，就是高位缩量横盘。那结果又是什么呢？”李炎问出这句话以后，不等任何人回答自己的问题，他直接给出了答案：“正常来说，必定是回落！缩量时间越久，横盘的时间越长，那么在高位的回落越就越大对吗？其实现在用租金回报率来衡量房地产市场价格走势方法，可都是失效的，为什么？为什么呢？”
李炎连续问了两个为什么，但是大家谁都没回答李炎这个问题。看着众人的眼神，李炎明白大家不是揣着明白装糊涂，而是揣着明白不敢说！
“其实，就连之前的房价上涨也是让经济技术分析所“无法”解释的对吗？缩量拉升，结果又是什么？”李炎问出这句话之后，同样没有等人回应自己，而是直接说道：“在股市里，缩量拉升就是诱多。今天房地长市场有高位缩量横盘的结果，已经是最好的结果了，不是吗？”
连续的几个问题，让原本一个还梗着脖子的大佬，也微微垂下了头。
“那个地产大佬说从一九九八年开始，过去的二十年华夏的房地产市场用市场化的方法，确实让许许多多的人改善了住房条件，也让城市的面貌大幅度的有了改观。我不得不承认房地产行业在这二十年中功不可没。用市场去配置和组织资源也功不可没。”李炎说完这话，看了看在场的所有人。见大家茫然的眼神望着自己的时候，苦笑着摊开手说道：“但是不得不说，二十年后的华夏房地产市场一天比一天畸形。确确实实是违背了市场的常识，刚才我也用咱们金融资本市场的方法分析了房价。”
其实李炎并不太想一直围绕着房价说事，更想对大家说说房价背后更深层次的东西。也就是刚才李炎只是提了一句的租金回报率。
用房子的年租金，除以房子的总价值就是租金回报率。这个回报率也是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有之一！没有任何一个指标能代替它，当然也有人用租售比来表达，但综合来说这两者其实是同样的含义。
李炎面对眼前的众人，沉吟了一番并没把这些专业的东西抛出来，而是选择了用身边的例子“讲故事”。
“那位大佬表示，以京城举例子。现在办公楼的租金回报率大概是百分之三，而住宅的回报率不足百分之一。”李炎话音刚落，后面的话还没说出来。周总坐不住了，仰头冲李炎问道：“你一定是算错了，不可能这么低！”
李炎凝望了周总一眼，嘴角勾起一抹微笑道：“您不会是打算用什么案例来说服我吧？”
周总摇摇头冲李炎反问道：“十年前我买了一套房子，我就想问问你，房价是多少，现在租出去了我算了一下租金的回报率，明明已经超过了百分之六，甚至接近百分之七！”
轻轻叹了口气，李炎冲着周总朗声说道：“其实是周总您自己搞错了，计算租金回报率有一个特别重要的前提，那就是要用今天的钱，算今天的账！按照现在的价格来算，而不是当年的价格，否则那就真乱套了。”
赵总沉声冲李炎问道：“那你说，正常的租金回报率应该是多少？”
随着赵总的这声质问，邻桌有人已经偷偷把手机握在掌中，开始用搜索引擎来找寻答案了。
李炎想都没想，直接冲着赵总回应道：“应该是在银行贷款利率的基础上，再加百分之一到百分之二。目前银行的平均贷款利率基准是百分之五，所以租金回报率应该在六或者七才是正常的。从长期来看，当租金回报率低于银行贷款利率的时候，就说明房价太高了，会跌的！反之就说明房价太低了，一定会涨！这才是房地长市场的常识！”
“房东不是没常识过涨房租啊！”周总突然冲李炎质问了一句，似乎他想通过自己的话说明问题，可李炎歪头看了眼周总笑了笑说道：“可您应该也知道，这消息也就是刚刚放出来，马上调控的文件不也就下来了吗？”
周总就好像泄了气的皮球一样，耷拉着脑袋不说话了。
李炎苦笑着摊开手，冲着众人继续轻声说道：“所以说，这样看来中国的房价已经高的离谱了，国家所以才会说房子是用来住的，不是用来炒的。咱们每个人，每个捉妖盟的大佬难道不应该被这句通俗易懂的话有所启迪吗？”
赵总刚要说话，李炎抬起手冲他摆了摆笑着说道：“我知道您会把这句话无限的引申，但是我的理解很简单。那就是要让租金回报率回归到正常的水平。国家既然打算出手把过高的房价压下来了，大家这时候去进场？这就好像国家通过官媒提示股价已经近乎于疯狂了，社保基金已经离场了，养老金已经撤退完毕了，银行的理财资金已经和资本市场挥手说再见了，而你们……冲了进去。”
李炎说的话有些让在场的众人感觉扎心，但不得不说李炎说的没毛病。高房价的成本其实很简单，一块是土地成本和税金。这些其实都被地方给拿走了，毕竟地价越高房地产的税也就越高，而高层拿走的这一块逐渐在上涨，而且有些城市每年上涨的幅度更是非常的惊人。
而第二块则是利息，这些都被银行给拿走了。毕竟房价上去了，银行的利息也就越来越多了。剔除利息之外银行还用各种金融产品变着花样的来分得更大的蛋糕。第三块才是利润，这些才是房地产开发商能拿得走的那部分。
看着面前的众人，李炎指了指自己又指了指所有人说道：“房地产开发商和咱们其实是一样的，咱们是金融市场里的商人，而房地产开发商则是房子的商人。说道商人，本性不就是追逐利润吗？所以这些人渴望这房价一直上涨，而更有一些阴谋论者说他们三方一起和某千方百计要让他们分得更多的蛋糕，结果也显而易见就是中产的那些人，把这些年辛辛苦苦赚来的汗水钱，绝大部分转换成了房产。我们甚至也看到了有些地产开发商积极响应国家的号召了。”
周总皱着眉头看了李炎一眼问道：“你说的是该售为租，做长租公寓、短租公寓等等？”
李炎点头嗯了一声后，问道：“但是这样做有用吗？今天华夏房地产市场的现状就是住宅的租金回报率不足百分之一啊！而银行贷款的利率又是百分之五，你们大家说说，怎么才能这生意做的不亏本呢？”
没人回答李炎的问题，因为大家都明白。几乎这就是不可能完成的任务。
“该售为租，只能寄希望于房价的上涨，而房价上涨之后，现在已经很低的租金回报率大概率会变得更低。化解危机解决常识的办法又是什么呢？”李炎冲众人问出了自己的问题。但是在场的人似乎没有一个人能回答李炎的问题。
“在我看来，上策就是对账下药去杠杆，不要再向市场投放货币，不要向市场高发货币。出来的货币留到银行手中，大多数银行都会启动倍率方式，把资金变成二点五倍，最终形成新的M2。钱管住了，房子自然也就管住了！”李炎说话间，看着赵总竟然递给自己一杯茶，赶忙点点头致谢。
随后，李炎继续说道：“中策就是无为而治，什么都不做。至于下策则是病急乱投医，乱吃药。我相信未来房地产市场一定会回归正常，炒房的时代已经过去了。”
周总冲李炎问道：“那究竟会怎么样？会用什么方法呢？”
李炎一咧嘴，摇头说道：“我也不知道啊！我不知道到底是会用渐进式的方式回归，软着陆？还是激进的方式回归，硬着陆！对了，那个消息就是人家地产大佬发在文章最后的。”
大家都沉默了，没有人在愿意提起炒房的事情，更没有人愿意把资金砸到一个锁住流动性的投资标的上。李炎坐在众人间喝着茶，略微觉得有些尴尬。
没人说话，只有周总频繁的给李炎倒茶。
嗡嗡嗡……
就在李炎琢磨怎么打开这种尴尬局面的时候，李炎桌面上的手机突然震动了起来。
探头看了一眼，发现是魔都证券老总孙凯打过来的。李炎直接接听了这个电话！其实，在这种场合正常情况下李炎是不会接听电话的，当然除了少数重要人的电话之外……
“喂？”李炎轻声喂了一声。
孙凯在电话里有些焦急的冲李炎说道：“刚才接到了上面的指示。”
李炎一愣，诧异的问道：“孙总，您不是就是最高层了吗？您还有上面的人管着？”
电话里传来了孙凯几声无奈的苦笑，随后就听孙凯继续说道：“上面给了指示，要求上市公司股票质押融资难度必须不断提高，所有证券公司承揽股票质押融资门槛也要提高。明确指出不仅要看股票质押融资金额和该上市公司全部股票质押比例，还要看质押个股资质和所处行业。我说的这个事情是所有券商都接到了明确指示，刚才魔都证券内部也全票通过了针对负债过高的行业，就是地产行业不再接，某些保险系手中的股票也不接。”
李炎听了这通消息之后，楞了楞之后，额头上冒出了一层细细密密的白毛汗。自己感慨之余庆幸自己涉足的是食品饮料的品种和餐饮类品种。相对来说短时间内还不至于收到连锁反应的冲击。
孙凯这时候在电话里轻声啐了一句，言语间略带咒骂味道的念叨了一句：“原本炙手可热的股票质押业务，竟然成了我们手里的烫手山芋！”
就在这人还想接着冲李炎呛白几句什么的时候，忽然他手机嘀的一声脆响。
不仅仅是他，很多人的手机前后也发出了“哔呤、叮叮”的声音。
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这种转变让人有种起鸡皮疙瘩的瘆……
所有人的手机上都收到了一条信息，而且恰恰就是李炎刚刚提到的消息：渤海湾地区发布新的房地产市场调控政策。明确规定居民购买住房在取得房产证五年以后，才能上市交易。其中涵盖二手房……
许久之后，周总咽了口唾沫一脸错愕的冲着李炎问道：“你……你是怎么知道这个消息的？难道你有接触通天的本事不成？”
又瘦又矮的赵总同样端起茶杯猛灌了一口之后，冲着李炎看了几眼追问道：“这种消息你是怎么知道的？不可能……怎么可能是这样?”
李炎苦笑着摊摊手，随后从兜里掏出手机晃了晃说道：“我要说是个意外，你们信吗？”
所有人的目光展现出来的都是不信两个字，但是没一个人直接呛声与李炎对质。此刻站在一旁的吴知霖轻轻咳嗽了一声，用恰到所有人都能听见的声音轻声对李炎说道：“你是怎么知道的？大家都在等着你，就不要卖关子了。”
晃动了几下手机，李炎苦笑着说道：“其实，我真的没什么通天的本事。我也不认识上面的高层人物，只不过我有一个喜欢刷新闻的爱好。”说道这里，李炎顿了顿看了众人一眼之后这才继续说道：“今天的房价一天比一天畸形，就连地产大亨们都开始撰文写这种东西了。我看到了，只不过我属于那种极少数幸运的人，我看完之后在点开的时候文章已经被“紧急”的下架了。”
“哦？什么内容，你刚刚说的消息吗？”周总冲李炎追问了一句。
摇了摇头的李炎，感慨道：“是也不是，我看到人家地产大亨说道房地产市场一天比一天畸形，已经违背了市场的常识。在座的诸位都是金融圈子里成名已久的人物了！你们成名股海的时候，我还不过是个学生而已。大家不妨用金融分析的方法分析一下房价一直在高位，成交量惨淡是一种什么状态。”
赵总失语道：“是……是高位缩量横盘?”
“对，就是高位缩量横盘。那结果又是什么呢？”李炎问出这句话以后，不等任何人回答自己的问题，他直接给出了答案：“正常来说，必定是回落！缩量时间越久，横盘的时间越长，那么在高位的回落越就越大对吗？其实现在用租金回报率来衡量房地产市场价格走势方法，可都是失效的，为什么？为什么呢？”
李炎连续问了两个为什么，但是大家谁都没回答李炎这个问题。看着众人的眼神，李炎明白大家不是揣着明白装糊涂，而是揣着明白不敢说！
“其实，就连之前的房价上涨也是让经济技术分析所“无法”解释的对吗？缩量拉升，结果又是什么？”李炎问出这句话之后，同样没有等人回应自己，而是直接说道：“在股市里，缩量拉升就是诱多。今天房地长市场有高位缩量横盘的结果，已经是最好的结果了，不是吗？”
连续的几个问题，让原本一个还梗着脖子的大佬，也微微垂下了头。
“那个地产大佬说从一九九八年开始，过去的二十年华夏的房地产市场用市场化的方法，确实让许许多多的人改善了住房条件，也让城市的面貌大幅度的有了改观。我不得不承认房地产行业在这二十年中功不可没。用市场去配置和组织资源也功不可没。”李炎说完这话，看了看在场的所有人。见大家茫然的眼神望着自己的时候，苦笑着摊开手说道：“但是不得不说，二十年后的华夏房地产市场一天比一天畸形。确确实实是违背了市场的常识，刚才我也用咱们金融资本市场的方法分析了房价。”
其实李炎并不太想一直围绕着房价说事，更想对大家说说房价背后更深层次的东西。也就是刚才李炎只是提了一句的租金回报率。
用房子的年租金，除以房子的总价值就是租金回报率。这个回报率也是全世界衡量房地产市场最综合的指标，没有之一！没有任何一个指标能代替它，当然也有人用租售比来表达，但综合来说这两者其实是同样的含义。
李炎面对眼前的众人，沉吟了一番并没把这些专业的东西抛出来，而是选择了用身边的例子“讲故事”。
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李炎凝望了周总一眼，嘴角勾起一抹微笑道：“您不会是打算用什么案例来说服我吧？”
周总摇摇头冲李炎反问道：“十年前我买了一套房子，我就想问问你，房价是多少，现在租出去了我算了一下租金的回报率，明明已经超过了百分之六，甚至接近百分之七！”
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李炎想都没想，直接冲着赵总回应道：“应该是在银行贷款利率的基础上，再加百分之一到百分之二。目前银行的平均贷款利率基准是百分之五，所以租金回报率应该在六或者七才是正常的。从长期来看，当租金回报率低于银行贷款利率的时候，就说明房价太高了，会跌的！反之就说明房价太低了，一定会涨！这才是房地长市场的常识！”
“房东不是没常识过涨房租啊！”周总突然冲李炎质问了一句，似乎他想通过自己的话说明问题，可李炎歪头看了眼周总笑了笑说道：“可您应该也知道，这消息也就是刚刚放出来，马上调控的文件不也就下来了吗？”
周总就好像泄了气的皮球一样，耷拉着脑袋不说话了。
李炎苦笑着摊开手，冲着众人继续轻声说道：“所以说，这样看来中国的房价已经高的离谱了，国家所以才会说房子是用来住的，不是用来炒的。咱们每个人，每个捉妖盟的大佬难道不应该被这句通俗易懂的话有所启迪吗？”
赵总刚要说话，李炎抬起手冲他摆了摆笑着说道：“我知道您会把这句话无限的引申，但是我的理解很简单。那就是要让租金回报率回归到正常的水平。国家既然打算出手把过高的房价压下来了，大家这时候去进场？这就好像国家通过官媒提示股价已经近乎于疯狂了，社保基金已经离场了，养老金已经撤退完毕了，银行的理财资金已经和资本市场挥手说再见了，而你们……冲了进去。”
李炎说的话有些让在场的众人感觉扎心，但不得不说李炎说的没毛病。高房价的成本其实很简单，一块是土地成本和税金。这些其实都被地方给拿走了，毕竟地价越高房地产的税也就越高，而高层拿走的这一块逐渐在上涨，而且有些城市每年上涨的幅度更是非常的惊人。
而第二块则是利息，这些都被银行给拿走了。毕竟房价上去了，银行的利息也就越来越多了。剔除利息之外银行还用各种金融产品变着花样的来分得更大的蛋糕。第三块才是利润，这些才是房地产开发商能拿得走的那部分。
看着面前的众人，李炎指了指自己又指了指所有人说道：“房地产开发商和咱们其实是一样的，咱们是金融市场里的商人，而房地产开发商则是房子的商人。说道商人，本性不就是追逐利润吗？所以这些人渴望这房价一直上涨，而更有一些阴谋论者说他们三方一起和某千方百计要让他们分得更多的蛋糕，结果也显而易见就是中产的那些人，把这些年辛辛苦苦赚来的汗水钱，绝大部分转换成了房产。我们甚至也看到了有些地产开发商积极响应国家的号召了。”
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李炎点头嗯了一声后，问道：“但是这样做有用吗？今天华夏房地产市场的现状就是住宅的租金回报率不足百分之一啊！而银行贷款的利率又是百分之五，你们大家说说，怎么才能这生意做的不亏本呢？”
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“该售为租，只能寄希望于房价的上涨，而房价上涨之后，现在已经很低的租金回报率大概率会变得更低。化解危机解决常识的办法又是什么呢？”李炎冲众人问出了自己的问题。但是在场的人似乎没有一个人能回答李炎的问题。
“在我看来，上策就是对账下药去杠杆，不要再向市场投放货币，不要向市场高发货币。出来的货币留到银行手中，大多数银行都会启动倍率方式，把资金变成二点五倍，最终形成新的M2。钱管住了，房子自然也就管住了！”李炎说话间，看着赵总竟然递给自己一杯茶，赶忙点点头致谢。
随后，李炎继续说道：“中策就是无为而治，什么都不做。至于下策则是病急乱投医，乱吃药。我相信未来房地产市场一定会回归正常，炒房的时代已经过去了。”
周总冲李炎问道：“那究竟会怎么样？会用什么方法呢？”
李炎一咧嘴，摇头说道：“我也不知道啊！我不知道到底是会用渐进式的方式回归，软着陆？还是激进的方式回归，硬着陆！对了，那个消息就是人家地产大佬发在文章最后的。”
大家都沉默了，没有人在愿意提起炒房的事情，更没有人愿意把资金砸到一个锁住流动性的投资标的上。李炎坐在众人间喝着茶，略微觉得有些尴尬。
没人说话，只有周总频繁的给李炎倒茶。
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就在李炎琢磨怎么打开这种尴尬局面的时候，李炎桌面上的手机突然震动了起来。
探头看了一眼，发现是魔都证券老总孙凯打过来的。李炎直接接听了这个电话！其实，在这种场合正常情况下李炎是不会接听电话的，当然除了少数重要人的电话之外……
“喂？”李炎轻声喂了一声。
孙凯在电话里有些焦急的冲李炎说道：“刚才接到了上面的指示。”
李炎一愣，诧异的问道：“孙总，您不是就是最高层了吗？您还有上面的人管着？”
电话里传来了孙凯几声无奈的苦笑，随后就听孙凯继续说道：“上面给了指示，要求上市公司股票质押融资难度必须不断提高，所有证券公司承揽股票质押融资门槛也要提高。明确指出不仅要看股票质押融资金额和该上市公司全部股票质押比例，还要看质押个股资质和所处行业。我说的这个事情是所有券商都接到了明确指示，刚才魔都证券内部也全票通过了针对负债过高的行业，就是地产行业不再接，某些保险系手中的股票也不接。”
李炎听了这通消息之后，楞了楞之后，额头上冒出了一层细细密密的白毛汗。自己感慨之余庆幸自己涉足的是食品饮料的品种和餐饮类品种。相对来说短时间内还不至于收到连锁反应的冲击。
孙凯这时候在电话里轻声啐了一句，言语间略带咒骂味道的念叨了一句：“原本炙手可热的股票质押业务，竟然成了我们手里的烫手山芋！”